Eine OGH-Entscheidung aus dem Sommer 2025 hält die Mietrechts-Bubble auf Trab: Wie muss eine Wertsicherung im Mietvertrag vereinbart werden, damit sie auch hält? Woran sollte die Wertsicherung sich orientieren? Und steht alldem nicht der Konsumentenschutz entgegen? Eine Einschätzung der Lage und einen vorsichtigen Ausblick unternimmt in dieser Episode unseres Podcasts der Wohn- und Immobilienrechtsexperte Christoph Kothbauer im Gespräch mit Andrea Reiber (MANZ). Hören Sie rein!
Eine OGH-Entscheidung aus dem Sommer 2025 hält die Mietrechts-Bubble auf Trab: Wie muss eine Wertsicherung im Mietvertrag vereinbart werden, damit sie auch hält? Woran sollte die Wertsicherung sich orientieren? Und steht alldem nicht der Konsumentenschutz entgegen?
Eine Einschätzung der Lage und einen vorsichtigen Ausblick unternimmt in dieser Episode unseres Podcasts der Wohn- und Immobilienrechtsexperte Christoph Kothbauer im Gespräch mit Andrea Reiber (MANZ). Hören Sie rein!
Service:
00:00:06,240 --> 00:00:11,879 [Off-Sprecher]
Recht aktuell, der Podcast.
00:00:11,880 --> 00:01:31,100 [Andrea Reiber (HOST)]
Herzlich willkommen zu dem Podcast "Recht aktuell". Unser heutiger Gast ist der Wohn- und Immobilienrechtsexperte Magister Christoph Kothbauer und ich darf durch dieses Gespräch führen. Mein Name ist Andrea Reiber. Ich arbeite beim Verlag Manz, bin Lektorin und Redakteurin und insbesondere für wohnrechtliche Literatur und die Immolex zuständig. Ja, wir haben heute ein wohnrechtliches Thema, und zwar eines, das seit einiger Zeit die Gemüter ziemlich bewegt. Man kann sagen, es ist ein bisschen eine Hochschaubahn der Gefühle. Je nachdem, ob man Mieter oder Vermieter ist, ist man gerade unten oder gerade oben. Ähm, es geht um die Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen, insbesondere, ob diese standhalten der strengen Judikatur. Wir fragen uns: Was-- wo steht die Judikatur? Was ist zulässig? Was ist nicht zulässig? Und ganz besonders möchte ich, äh, ansprechen die kürzlich ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, die wieder alles auf den Kopf gestellt hat. Aber bevor wir uns fragen, ist jetzt alles neu? Ist jetzt alles anders? Würde ich Herrn Magister Kothbauer bitten, ob er vielleicht ein bisschen Revue passieren lässt. Was ist passiert?
00:01:31,100 --> 00:02:19,760 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ja, vielen Dank für die Einladung, für die Möglichkeit, hier zu diesem Thema eine Standortbestimmung vorzunehmen. Äh, Sie haben schon gesagt, eine aktuelle Entscheidung hat alles auf den Kopf gestellt. Ob sie endgültig alles auf den Kopf gestellt hat, das wird sich weisen. In der Tat ist es auch so, dass auch dieses aktuelle Judikat nur einzelne Themenbereiche angesprochen hat, andere sind nach wie vor spannend bis strittig. Und wir sprechen über ein Thema, das einen sehr starken Bezug hat mit verbraucherschutzrechtlichen Überlegungen. Das muss man dazusagen, dass es ja seit einiger Zeit eine sehr intensive Beschäftigung seitens des Höchstgerichts gibt mit konsumentenschutzrechtlichen Implikationen des Mietrechts. Es geht auch um die sogenannte Klauselkontrolle, also spezielle Schutzbestimmungen, die
00:02:19,760 --> 00:02:47,920 [Christoph Kothbauer (GAST)]
beachtet werden müssen, wenn Verträge in Gestalt von Vertragsformblättern abgeschlossen werden, was ja bei Mietverträgen, ähm, üblicherweise so ist. Und, äh, das Thema Wertsicherung, wie Sie gesagt haben, beschäftigt uns seit ungefähr zweieinhalb Jahren, äh, sehr, sehr intensiv, äh, weil es da einige konsumentenschutzrechtliche Verbandsklageentscheidungen gegeben hat, die einen sehr strengen Blick auf, äh, Wertsicherungsvereinbarungen geworfen haben
00:02:47,920 --> 00:04:56,920 [Christoph Kothbauer (GAST)]
und dann so manche Wertsicherungsklausel für unzulässig erklärt haben, aus Gründen, die vor diesen Verbandsklageentscheidungen schlicht und einfach nicht bedacht wurden. Insgesamt ein sehr komplexes Thema, das man aber glücklicherweise in Einzelepisoden erzählen kann. Sie gestatten, dass ich da vielleicht einleitend ein paar Hinweise liefere, um, ähm, zum Thema zu kommen. Ähm, wir müssen mal davon ausgehen, dass Mietzinse, die vereinbart werden, die Mietverträgen zugrunde gelegt werden, keiner automatischen Wertsicherung unterliegen. Das heißt, wenn ich als Vermieter, als Vermieterin legitimerweise vermeiden will, dass der vereinbarte Mietzins im Lauf der Zeit aufgrund der Geldentwertung, ähm, so von seiner Kaufkraft, äh, dahinschwindet, dann werde ich eben eine Wertsicherungsvereinbarung treffen müssen. Das ist mal das Erste, was es hier zu sagen gilt. Daher sind ja dann eben auch Entscheidungen, die verbraucherschutzrechtlich oder aus der Perspektive der Klauselkontrolle Wertsicherungsklauseln für unwirksam erklären, so problematisch, weil dann eben ein Vermieter, eine Vermieterin ohne Wertsicherung des Mietzinses dasteht und das für die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses, die ja Jahre und Jahrzehnte betragen kann. Es gab vor dem Obersten Gerichtshof vielerlei Diskussionen. Es wurde auch die Diskussion geführt, ob es denn überhaupt zulässig sei, Wertsicherungsvereinbarungen zu treffen, unter dem Motto: Warum soll der Mietzins immer mehr werden, wiewohl doch der Mietgegenstand durch Abnützung im Lauf der Zeit von immer schlechterer Qualität wird? Aber dieses Thema ist durch. Da gab es schon vor einigen Jahren eine Verbandsklageentscheidung und dieser Entscheidung haben sich dann auch andere Senate in Judikaten angeschlossen, dass es eben, wie ich schon vorhin angedeutet habe, ein durchaus legitimes Interesse der Vermieter und Vermieterinnen gibt, dieses Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung, das dem Vertragsschluss zugrunde liegt, also Leistung der Mietgegenstand, Gegenleistung der Mietzins, dass dieses Gleichgewicht für die gesamte Vertragsdauer über aufrechterhalten wird.
00:04:56,920 --> 00:05:11,500 [Andrea Reiber (HOST)]
Aber da ist doch wahrscheinlich auch die Frage: Woran bindet man das? Kann man das jetzt, äh, an den Goldpreis binden oder, äh, gibt es da auch Grenzen aus der Judikatur, woran die Wertsicherung zu messen ist?
00:05:11,500 --> 00:07:48,240 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Das war dann in der Tat das nächste Auseinandersetzungsthema. Also nachdem es klar war, dass es durchaus zulässig ist, Wertsicherungsvereinbarungen zu treffen, ging es um die Frage, welcher Wertmesser denn nun sachlich gerechtfertigt sei. Das ist auch eine ganz explizite Anforderung seitens einer konsumentenschutzrechtlichen Regelung, die aber, äh, durchaus auch außerhalb des Anwendungsbereichs des Konsumentenschutzgesetzes von Relevanz ist. Also egal, welcher Mietvertrag abgeschlossen wird, diese, diese Überlegung, die ja gleichsam logisch ist, dass der Wertmesser, der herangezogen wird, sachlich gerechtfertigt sein muss, die ist verallgemeinerungsfähig. Und um es kurz zu machen, da ist immer Gott sei Dank auch schon gescheiter als vor etwa eineinhalb Jahren, weil es im Jahr 2024 zwei sehr grundlegende Entscheidungen gab. Der Verbraucherpreisindex ist ein zulässiger Wertmesser, weil er halt die allgemeine Teuerungsrate zum Ausdruck bringt. Also-Und genau die Inflation wird ja der Wert des Mietzinses weniger. Der ist es zulässig, den Verbraucherpreisindex auch der Wertsicherungsvereinbarung zugrunde zu legen. Der Baukostenindex ist kein zulässiger Wertmesser, weil die Baukosten halt nur einen Teil der Ausgaben eines Vermieters oder einer Vermieterin abbilden. Und wenn jetzt in einer Periode Baukosten überdurchschnittlich steigen würden, in einem höheren Ausmaß steigen würden, als es der allgemeinen Teuerungsrate entspricht, dann würde hier der Vermieter oder die Vermieterin Zufallsgewinne abschöpfen und das erachtet man eben nicht als gerechtfertigt. Also das kann man wirklich auf einen Satz reduzieren: Der Verbraucherpreisindex ist ein von der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannter Wertmesser für mitvertragliche Wertsicherungsklauseln. Ja, und jetzt muss man sich natürlich auch mit den normativen Vorgaben auseinandersetzen. Also eins habe ich schon erwähnt, diese sachliche Rechtfertigung des Wertmessers. Ein anderes Prinzip ist sehr wichtig, das wurde früher mitunter übersehen, aber ich glaube, das hat sich so weit herumgesprochen, dass die Wertsicherungsvereinbarung keine Einbahnstraße nach oben sein darf. Es geht also hier das Gebot der Zweiseitigkeit. Sollte sich ein Index mal, also in unserem Fall ist es ja der Verbraucherpreisindex, rückläufig entwickeln, dann müssen natürlich unter dem Titel der Wertsicherung auch Entgeltsenkungen die Folge sein. Also eine Wertsicherungsvereinbarung, die begrifflich auf einen Anstieg des Mietzinses fixiert ist, mit Begriffen wie Erhöhung, Anhebung, Anstieg, ist unwirksam. Man muss es wertneutral formulieren mit Neuberechnung, Veränderung, Anpassung. Dann ist man auf der sicheren Seite.
00:07:48,240 --> 00:08:07,480 [Andrea Reiber (HOST)]
Sie haben jetzt den Verbraucherpreisindex angesprochen. Da gibt es ja immer wieder neue Verbraucherpreisindizes. Es werden immer wieder in bestimmten Abständen, gibt es neue Bemessungsgrundlagen. Jetzt kann es ja sein, dass ein Mietvertrag schon sehr, sehr lange sehr alt ist und dass ein Index nicht mehr verlautbart wird. Was macht man dann?
00:08:07,480 --> 00:09:46,940 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Also wenn es irgendeinen Verbraucherpreisindex ist, dann haben wir zunächst einmal dieses Problem nicht, zumal die miteinander verkettet sind und auch die alten Indizes ja nach wie vor verlautbart werden. Aber es stimmt schon, dass es Vermieterinnen und Vermieter gibt, die sich auch diesbezüglich absichern wollen und dann sogenannte Ersatzindexklauseln vorsehen. Also es gibt einmal die eigentliche Wertsicherungsvereinbarung in einem Satz eins dieser Klausel und der Satz zwei dieser Klausel sagt dann eben: „Und wenn es diesen Index nicht mehr geben sollte, dann müssen wir halt ersatzweise auf etwas anderes zurückgreifen. Und da gibt es dann halt auch Probleme, wenn dieser Ersatzindex zu undeutlich vereinbart wird. Also da gab es Klauseln wieder, dann nehmen wir den, der wirtschaftlich am meisten entspricht oder dann nehmen wir den, der dem nicht mehr verlautbarten Index am nächsten kommt und da sagt der Oberste Gerichtshof, na, nicht böse sein, das ist intransparent. Da wissen wir nicht, nach welchen Kriterien da die Beurteilung vorgenommen wird. Es bleibt doch unklar, wer dann letztlich die Auswahl über diesen Ersatzindex trifft. Also das ist eine Klausel, die von Unwirksamkeit bedroht ist. Jetzt würde man sich die Frage stellen: Wie macht man es richtig, wenn man eine Ersatzindexvereinbarung treffen möchte, also anerkennend gefunden hat, eine Formulierung „Da nehmen wir den an seine Stelle, also an die Stelle des nicht mehr verlautbarten Index tretenden Index, weil das ist halt bestimmbar und vom Einfluss des Vermieters oder der Vermieterin entzogen. Allerdings kann man jetzt bei unwirksamen Ersatzindexklauseln noch insofern Entwarnung aussprechen, mit aller Vorsicht,
00:09:46,940 --> 00:10:00,640 [Christoph Kothbauer (GAST)]
weil es hier eben schon auch eine höchstgerichtliche Entscheidung gibt, die sagt, wir müssen es halt immer anschauen, was in einem Vertragsverhältnis an Vereinbarungen
00:10:00,640 --> 00:10:05,020 [Christoph Kothbauer (GAST)]
untrennbar miteinander verbunden ist, was also hier
00:10:05,020 --> 00:11:09,819 [Christoph Kothbauer (GAST)]
aufeinander einwirkt, miteinander verwoben ist. Hintergrund dieser Überlegung ist dieses sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Wenn sich in einer Klausel irgendetwas gesetz- oder sittenwidrig ist oder aus sonstigen Gründen rechtsmissbräuchliches befindet, dann kann man ja die Klausel nicht genau dieses anstößige Element bereinigen, sondern dann ist halt die Klausel zur Gänze unwirksam. Damit stellt sich halt immer im Auslegungswege die Frage: Wie groß ist dann der Flächenbrand, der mit einer Formulierung ausgelöst wird, die nicht dem Gesetz entspricht? Und hier sagt der oberste Gerichtshof, dass man die Ersatzindexklausel schon als eigene Vereinbarung sehen muss. Heißt das im Klartext, dass die Unwirksamkeit der Ersatzindexklausel nicht auch die Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung als solche auslöst. Also insofern passiert nicht sehr viel, weil man ja ohne Ersatzindexklausel auch ganz gut leben kann, denn das muss man ehrlicherweise sagen: Die Perspektive, dass der VP eines Tages nicht mehr veröffentlicht werden sollte, ist eine eher unwahrscheinliche.
00:11:09,819 --> 00:11:43,860 [Andrea Reiber (HOST)]
Das heißt, wir haben jetzt eigentlich in ganz vielen Dingen jetzt schon eine gewisse Rechtssicherheit erreicht und Sie haben uns jetzt gesagt, wie so ein Vertrag, also wie so eine Vereinbarung aussehen soll. Der Verbraucherpreisindex ist zulässig. Wir müssen erhöhen und herabsenken gleichermaßen. Wir nehmen am besten gar keinen Nachholfolgeindex, weil dann sind wir auf der sicheren Seite. Gibt es jetzt etwas, was jetzt noch ungewiss ist oder worauf man sich noch nicht verlassen kann oder wo die Rechtsprechung verschiedene Wege geht?
00:11:43,860 --> 00:14:24,647 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Es gibt in der Tat Unwägbarkeiten, auch die letzte Geschichte, die ich erzählt habe mit den Ersatzindexklauseln. Das hat einmal ein Senat des Obersten Gerichtshofs so festgestellt. Ein anderer Senat hat diese Überlegung implizit übernommen. Von einer gesicherten, ständigen Rechtsprechung würde ich da jetzt noch nicht ausgehen. Deswegen habe ich vorhin gesagt, ich sage es mal vorsichtig, aber es gibt durchaus berechtigte Hoffnung und die gerechtfertigte Erwartung, dass sich diese Ansicht durchsetzen wird. Zwei Problembereiche scheinen jetzt aus meiner Sicht noch offen zu sein. Ähm, ein sehr wichtiges Thema, ähm, wenn wir eine Wertsicherungsvereinbarung, äh, treffen, dann muss die auch klar und bestimmt vereinbart werden. Das heißt, wir brauchen den Index, den wir heranziehen. Das haben wir schon geklärt. Das ist der Verbraucherpreisindex. Und wir brauchen dann natürlich vor allem auch einen Ausgangswert, das heißt eine Indexzahl dieses Index, von der dann halt die Veränderungen des Mietzinses aus berechnet werden. Und jetzt, äh, scheint es klar zu sein und das ist in Wahrheit auch kein neues Thema, dass der Wertsicherungsvereinbarung als Ausgangswert keine Indexzahl zugrunde gelegt werden darf, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages schon hoffnungslos, äh, überholt ist. Also wenn wir im September 2025 einen Mietvertrag abschließen und wir legen dann als Ausgangswert die Indexzahl für den Monat Jänner 2023 zugrunde, um ein Beispiel zu nennen, dann ist das keine zulässige Vorgehensweise. Völlig klar, denn was würde passieren bei der ersten Veränderung des Mietzinses? Es würde auch jene Inflation reingerechnet werden, die von Jänner 2023 bis September 2025 stattgefunden hat. Und dafür gibt es natürlich keine sagliche Rechtfertigung. Das bedeutet Gebot der Stunde, der Vereinbarung als Ausgangswert, die Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses zugrunde zu legen. Die kennen wir zwar zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht, aber sie ist bestimmbar. Und es stellen sich natürlich Verwalter und Verwalterinnen die Frage, ähm, wäre es auch zulässig, die zuletzt verlautbarte Indexzahl zugrunde zu legen? Die liegt zwar auch schon ein bisschen zurück, aber halt nur zwei bis drei Monate. Ist das noch, ist das noch tolerabel? Äh, warum stellen Verwalter und Verwalterinnen diese Frage? Na ja, weil sie dann eine, eine schon bekannte Zahl ins System eingeben können, sage ich mal, ja? Wenn ich, äh, die Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses der Vereinbarung zugrunde lege, dann muss man den Vertrag zwei bis drei Monate später noch einmal, äh, hernehmen, um dann die Zahl einzugeben. Also es geht um die Vereinfachung von Verwaltungsabläufen.
00:14:24,647 --> 00:14:38,358 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Und hier hat eben rezent auch der zehnte Senat des Obersten Gerichtshofs gesagt, dass es durchaus zulässig ist, auch die zu laut, zuletzt verlautbarte Indexzahl zugrunde zu legen, ähm, mit dem Argument, dass das ja doch noch einigermaßen das aktuelle Preisniveau ist.
00:14:38,358 --> 00:14:40,028 [Andrea Reiber (HOST)]
So viel tut sich normalerweise nicht.
00:14:40,028 --> 00:15:15,668 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ja, üblicherweise genau. Also in den zwei, drei Monaten, äh, bewegt sich die Welt nicht so dramatisch weiter. Es ist doch noch Ausdruck des aktuellen Preisniveaus. Ungewöhnlich ist die Abrede auch nicht, also im Sinne einer Überraschung, äh, sodass man das für zulässig erachtet. Aber auch hier ist insofern Vorsicht angebracht, dass das halt eine Senatsmeinung ist. Das ist auch noch keine, äh, ständige Rechtsprechung, auf die man sich da jetzt mit großer Sicherheit verlassen kann. Bedeutet also, wenn man nichts anbrennen lassen möchte, tut man dessen ungeachtet gut daran, halt der Vereinbarung, die Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses zugrunde zu legen.
00:15:15,668 --> 00:15:29,208 [Andrea Reiber (HOST)]
Genau genommen ist es ja so, wenn ich erhöhe, habe ich ja auch eine alte Indexzahl. Also es wäre ja irgendwo gerechtfertigt, nicht? Weil wenn ich jetzt erhöhe für übernächsten Monat, habe ich auch die, die Indexzahl eines, äh, eines Monats, der zurückliegt.
00:15:29,208 --> 00:15:52,208 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ähm, ja, das ist ein ganz gutes Argument, dass man also hier, ähm, damit, ähm, argumentiert, dass es halt hier zu einer Parallelverschiebung kommt, vorne wie hinten. Ja, also das scheint auch ein guter Gedanke zu sein. Also ich glaube schon noch, dass sich diese Meinung durchsetzen wird. Aber noch einmal, ähm, ja, Sicherheit kann man hier diesbezüglich, äh, noch nicht signalisieren. Und damit sind wir beim letzten Thema und beim-
00:15:52,208 --> 00:16:02,567 [Andrea Reiber (HOST)]
Das ist das ganz große Thema, das jetzt wirklich die Gemüter erhitzt, weil es ja darum geht, ist die Klausel überhaupt gültig oder nicht? Und da geht es um viele, viele Dinge, nicht?
00:16:02,568 --> 00:16:35,308 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Also das war in Wahrheit das größte Bauchwehthema, weil es hier meine Bestimmung, äh, geht, die man, äh, vor diesen bezughabenden Verbandsklageentscheidungen, die in den Jahren 2023 und 2024 ergangen sind, ja überhaupt nicht auf dem Schirm hatte. Niemand hat also, ähm, auch daran gedacht, dass diese Regelung, äh, für unser Thema, nämlich für mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarungen relevant sein könnte. Ähm, Sie gestatten, dass ich ausnahmsweise jetzt auch, äh, mit einem Paragrafen um mich schmeiße, damit die Hörerinnen und Hörer...
00:16:35,308 --> 00:16:36,568 [Andrea Reiber (HOST)]
Den wissen wir mittlerweile ohnehin.
00:16:36,568 --> 00:18:41,240 [Christoph Kothbauer (GAST)]
… allenfalls auch nachlesen können. Es geht um § 6 Absatz 2 Ziffer 4 Konsumentenschutzgesetz. Und da steht drinnen, ähm, wenn der Unternehmer, die Unternehmerin, äh, für die innerhalb von zwei Monaten ab Vertragsabschluss, ähm, zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich vereinbarte Entgelt begehren möchte, so muss dafür einzelvertraglich Vorsorge getroffen werden. Dann kann das in Vertragsformblätter nicht vorgesehen werden. Ne, also, Entgeltänderungen, nämlich Erhöhungen des Entgelts in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss, bedürfen einer besonderen Abrede und können eben in einem Vertragsformblatt so nicht vorgesehen sein. Das Problem der Vermieter und Vermieterinnen besteht nicht darin, dass es, ähm, Wertsicherungsvereinbarungen gäbe, die explizite Anhebung des Mietzinses in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss vorsehen. So was wird es praktisch nicht geben. Das Problem liegt, äh, im umgekehrten Sinn gleichsam darin, dass es natürlich sehr viele Wertsicherungsvereinbarungen gibt, mit denen es zumindest nicht völlig ausgeschlossen ist, dass es schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss zu einer Anhebung des Entgelts kommen könnte. Da ist das Gericht so wie bei, äh, den Verbandsklageentscheidungen bekanntermaßen ja besonders streng, weil dort Klauseln auch immer im kundenfeindlichsten Sinne ausgelegt werden. Und selbst bei 'ner Schwellwertvereinbarung, ah, man kennt das, also der VBI wird zugrunde gelegt, Veränderungen des VBI bis beispielsweise drei Prozent bleiben unberücksichtigt und erst wenn dieser Schwellenwert überschritten wird, wird dann der Mietzins im Ausmaß der Veränderung angepasst und selbst bei dieser Schwellwertvereinbarung, bei der es äußerst unrealistisch ist, dass wir eine so hohe Inflation haben, dass schon in den ersten beiden Monaten ab Vertragsabschluss eine Anhebung des Mietzinses zustande kommen könnte, wird im kundenfeindlichsten Sinne gesagt. Es mag zwar unwahrscheinlich sein, aber völlig ausgeschlossen ist es nicht. Und damit ist diese Vereinbarung
00:18:41,240 --> 00:18:53,959 [Christoph Kothbauer (GAST)]
unwirksam. Sie ist ein Verstoß gegen § 6 Absatz 2 Ziffer 4 KSchG und ich komme auf das Thema zurück, das ich vorhin schon angesprochen habe. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion bedeutet jetzt nicht, dass wir hergehen und sagen "Ja, wenn wir Wertsicherungsvereinbarung
00:18:53,960 --> 00:19:55,630 [Christoph Kothbauer (GAST)]
bei den ersten beiden Monaten haben wir ein Problem also deuten wir die Wertsicherungsvereinbarung so, dass in den ersten beiden Monaten der Mietzins nicht angepasst werden kann und sonst ist alles in Ordnung." Nein, die Wertsicherungsvereinbarung ist zur Gänze weg. Bedeutet also, dass es niemals eine wertsicherungsbedingte Veränderung des Mietzinses geben kann für die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses. Und das können, wie ich vorhin schon angedeutet habe, Jahrzehnte sein. Und das bedeutet auch, dass wegen der Verwendung einer rechtsmissbräuchlichen Klausel auch Rückforderungsansprüche erhoben werden könnten, die nach der Judikatur des Europäischen Gerichtshofs. Wir reden also hier auch über unionsrechtliche Zusammenhänge dreißig Jahre zurückgefordert werden könnten. Also das ist dann wirtschaftlich der Supergau für den Vermieter, für die Vermieterin bei einem sehr langfristigen Mietverhältnis ohne jegliche Wertsicherung dazustehen und den Mietzins, der vor zwanzig, fünfundzwanzig Jahren nominell vereinbart wurde, niemals irgendeiner Änderung unterziehen zu können.
00:19:55,630 --> 00:20:21,360 [Andrea Reiber (HOST)]
Das heißt, darf ich das ein bisschen zusammenfassen für unsere Hörerinnen und Hörer? Es genügt nicht, wenn eine Wertsicherungsklausel aufgrund der Bindung an den Index eine Erhöhung gar nicht zulässt. Es muss ausdrücklich vereinbart werden in der Wertsicherungsklausel, dass eine solche Anhebung auch nicht stattfinden wird.
00:20:21,360 --> 00:20:41,040 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Also man müsste, um immun zu sein gegen, gegen diese Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes, zumindest bei den Klauseln, bei denen es nicht völlig ausgeschlossen ist, dass schon in den ersten beiden Monaten eine Anpassung erfolgen könnte, am Ende der Klausel explizit sagen: „Und jedenfalls ausgeschlossen ist eine Anhebung des Entgelts in den ersten beiden Monaten ab Vertragsabschluss."
00:20:41,040 --> 00:20:44,720 [Andrea Reiber (HOST)]
Und wenn man das dann gar nicht gemacht hat, ist das auch irrelevant.
00:20:44,720 --> 00:21:20,620 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ja, und wenn man es nicht gemacht hat, dann ändert das aber an der Unwirksamkeit der Klausel nichts. Also zumindest bei den Verbandsklagen spielt das überhaupt keine Rolle, weil es ja keine konkreten Parteien gibt, die diesem Verfahren zugrunde liegen. Da wird eine Klausel nur abstrakt geprüft. Also da kann man auch nicht das nachträgliche Verhalten irgendwelcher Vertragsparteien mit in die Beurteilung einbeziehen. In einem Individualverfahren könnte man es zumindest versuchen zu sagen, wir haben nicht ernsthaft daran gedacht, in den ersten beiden Monaten anzuheben und schaut's her, wir haben auch tatsächlich nicht angehoben. Also es könnte schon sein, dass man im Individualverfahren da mit
00:21:20,620 --> 00:22:39,500 [Christoph Kothbauer (GAST)]
dieser Darstellung durchdringen könnte, denn bei konkreten Auseinandersetzungen zwischen zwei Vertragsparteien vor Gericht gibt es eben nicht dieses strenge Prinzip, das Klauseln im kundenfeindlichsten Sinne auszulegen sind, sondern da geht es also um den Willen der Vertragsparteien und da kann man dann schon eher zum Ergebnis kommen. Also bitte nicht böse sein, aber das Szenarium, dass es schon in den ersten beiden Monaten eine Anhebung geben könnte, ist so unwahrscheinlich, dass beide gar nicht daran gedacht haben und die es schon aus diesem Grund nicht ausgeschlossen haben. Das müsste man offenlassen, aber es ist auf jeden Fall ein Bauchwehthema. Und jetzt kommt der zehnte Senat in dieser aktuellen Entscheidung, die sie angesprochen haben und sagt: „Freunde, entspannt euch." § 6 Absatz 2 Ziffer 4 KSchG, also diese Bestimmung, die ich euch vorhin schon erklärt habe, die kommt ja bei längerfristigen Dauerschuldverhältnissen, nämlich Dauerschuldverhältnissen, die über diesen Zeitraum von zwei Monaten hinaus andauern, gar nicht zur Anwendung. Also wir halten § 6 Absatz 2 Ziffer 4 KSchG, nur bei Zielschuldverhältnissen für relevant und bei sehr kurzfristigen Dauerschuldverhältnissen, deren Vertragsdauer zwei Monate nicht übersteigt. Und das wird vom zehnten Senat auch erklärt. Und er sagt, es geht bei dieser Bestimmung darum, den Verbraucher, die Verbraucherin vor Überraschungen zu schützen. Wenn ich bei einem
00:22:39,500 --> 00:22:53,879 [Christoph Kothbauer (GAST)]
sehr kurzfristigen Vertragsverhältnis einen Preis vereinbare, dann darf ich als Verbraucher, als Verbraucherin darauf vertrauen, dass dieser Preis auch hält, dass nicht am Ende des Tages was anderes verrechnet wird, als wir vereinbart haben. Und
00:22:53,940 --> 00:23:01,300 [Christoph Kothbauer (GAST)]
daher müsste ich über eine allfällige Veränderung des Entgelts explizit und einzelvertraglich aufgeklärt werden.
00:23:01,300 --> 00:23:11,700 [Andrea Reiber (HOST)]
Jetzt kann man ja beim Mieter nicht unbedingt sagen oder bei einem Mietvertragsvereinbarung unbedingt sagen, dass es überraschend ist, dass die irgendwann angehoben wird, weil die Milch und das Brot werden auch teurer, nicht?
00:23:11,700 --> 00:23:12,100 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Genau.
00:23:12,100 --> 00:23:14,920 [Andrea Reiber (HOST)]
Das ist eine lange, lange Geschichte.
00:23:14,920 --> 00:24:18,820 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Und genau das war das Argument des zehnten Erstens, dass er eben sagt, bei den Dauerschuldverhältnis, die über zwei Monate hinaus andauern, gibt es dieses schützenswerte Vertrauen darauf, dass der vereinbarte Preis ein für alle Mal unverändert bleibt, nicht. Also hier gibt es auch keine Überraschung, der man entgegenwirken müsste, weil es natürlich bei Dauerschuldverhältnissen, die lang andauern, in der Natur der Sache liegt, dass es zu Anpassungen des Entgelts kommt. Und es gibt ja auch eine Wertsicherungsvereinbarung im Vertrag. Also dieser Kunde, der Verbraucher, die Verbraucherin, hat dieses Vertrauen gerade nicht und daher sagt ihm der zehnte Senat: „Diese Bestimmung des § 6 Absatz 2 Ziffer 4 ist für diese längerfristigen Dauerschuldverhältnisse gar nicht zugeschnitten." Aber, und das ist mir wirklich ein großes Anliegen, das an dieser Stelle anzubringen. Die Entscheidung ist ja mitten im Sommer ergangen, trägt das Datum 30. Juli. Also ich werde nicht der Einzige sein, der da wirklich auch im Urlaub von dieser Entscheidung überrascht wurde. Es ergingen also dann seitens der
00:24:18,820 --> 00:25:32,960 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Immobilienwirtschaft in den Medien wahre Jubelmeldungen. Na ja, endlich haben wir Rechtssicherheit und Vernunft ist eingekehrt. Und diese quälende Ungewissheit, die uns jetzt zwei Jahre lang begleitet hat, die ist jetzt vom Tisch. Ich möchte diese Partystimmung nicht zu sehr trüben, aber ich sehe es doch ein klein wenig kritischer. Ja, es gibt Hoffnung, dass sich hier die Meinung des zehnten Senats auch durchsetzen wird, dass er sich zu einer ständigen Rechtsprechung verdichten wird. Aber so weit sind wir noch lange nicht. Es ist eine Senatsentscheidung, die andere Entscheidungen, nämlich gerade die Verbandsklageentscheidungen, die sehr wohl von der Relevanz dieser Konsumentenschutzrechtlichen Bestimmungen ausgegangen sind, ja nicht ausgelöscht hat. Also wenn man so will, gibt es jetzt unterschiedliche Senatsmeinungen. Im Fußball würde man sagen, es riecht nach Verlängerung und es wäre ja durchaus alles dafür angerichtet, dass sich mit dieser Frage mal ein verstärkter Senat des Obersten Gerichtshofs auseinandersetzt.
00:25:17,300 --> 00:23:19,700 [Andrea Reiber (HOST)]
Das wäre dann das Elfmeterschießen sozusagen.
00:25:17,960 --> 00:26:04,760 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Das wäre dann, um im Bild zu bleiben, das Elfmeterschießen. Die Entscheidung des verstärkten Senats, die hätte dann natürlich schon ein hohes Maß an Bestandssicherheit. Noch einmal, man darf darauf vertrauen, dass diese Meinung am Ende des Tages sich durchgesetzt haben wird. Die Argumente des zehnten Senats, warum diese Bestimmung des § 6 Absatz 2 Ziffer 4 auf längerfristige Tauschulverhältnisse nicht zur Anwendung kommen möge, sind schlüssig. Sie sind überzeugend. Die Entscheidung wird auch an Strahlkraft gewinnen, weil all jene, die in der Literatur die Verbandsklageentscheidungen gar so heftig kritisiert haben, werden jetzt natürlich auch diese
00:26:04,840 --> 00:26:20,000 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Entscheidung entsprechend abfeiern. Also in den in den juristischen Fachmedien wird es da sehr, sehr viele positive Reaktionen geben. Aber das bedeutet noch lange nicht, dass das letzte Wort gesprochen sein muss. Denn auch die Gegenansicht
00:26:20,000 --> 00:27:09,500 [Christoph Kothbauer (GAST)]
hätte was für sich oder wäre zumindest nachvollziehbar. Es erging unlängst eine Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs zu dieser konsumentenschutzrechtlichen Bestimmung, und der Verfassungsgerichtshof hat also auch die Gegenposition schlüssig zusammengefasst. Und die lautet Naja, es mag vielleicht durchaus so sein, dass man bei längerfristigen Tauschulverhältnissen kein Vertrauen darauf hat, dass für die gesamte Vertragsdauer der vereinbarte Preis unverändert bleiben wird. Aber gibt es nicht trotzdem ein schützenswertes Vertrauen, das wenigstens in den ersten beiden Monaten des Vertragsabschlusses noch keine Entgeltänderung eintritt? Also man könnte das natürlich schon auch so sehen und dergestalt wäre eine Anwendung dieser Bestimmung des § 6 Absatz 2 Ziffer 4 auch nicht völlig unsinnig. Also ich möchte das einfach nur kritisch einwerfen.
00:27:09,500 --> 00:27:21,080 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Sie gestatten, dass ich es noch einmal zusammenfasse. Man darf erwarten und man darf hoffen, dass sich diese Rechtsmeinung durchsetzen wird. Aber wir sind noch nicht so weit, dass wir da von endgültiger Rechtssicherheit sprechen könnten.
00:27:21,080 --> 00:27:54,260 [Andrea Reiber (HOST)]
Das heißt, um auf Nummer sicher zu gehen, wenn man einen neuen Mietvertrag abschließt, dann nimmt man diese Bestimmung in die Wertsicherungsklausel hinein, dass innerhalb der ersten zwei Monate keine Erhöhung des Mietzinses stattfindet. Und dann wäre man auf der sicheren Seite. Wobei das Problem sind ja wahrscheinlich eher die alten Verträge nicht? Weil da geht es jetzt nicht nur darum. Darf ich jetzt noch erhöhen, sondern was war mit den Erhöhungen, die bisher geschehen sind? Was, Was, was kann denn da, was könnte im schlimmsten Fall für die Vermieter passieren?
00:27:54,260 --> 00:28:50,240 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ja, Sie sagen es also bei Neuabschlüssen. Es schadet mir nicht, mich noch mit diesem Satz abzusichern. Jedenfalls ausgeschlossen ist eine Anhebung des Entgelts in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss. Da fällt mir kein Zacken aus der Krone. Das würde ich wirklich allen empfehlen, nach wie vor daran festzuhalten und sich für diese Eventualität abzusichern. Aber natürlich, das Problem liegt ja vornehmlich bei den Verträgen, die in der Vergangenheit abgeschlossen worden sind, als man diese Bestimmung ja noch nicht am Schirm hatte. Und wenn es also da zu Beanstandungen kommen sollte, dann sind natürlich die zahlreichen Entscheidungsbegründungen des zehnten Senats eine sehr, sehr geeignete Grundlage für allfälliges Vorbringen. Also es gibt ja wie gesagt, schon Hoffnung, dass diese Entscheidung ja auch Resonanz finden wird. Und ja, man kann natürlich dann in den Individualverfahren, die hier angezettelt werden,
00:28:50,240 --> 00:29:04,600 [Christoph Kothbauer (GAST)]
ganz gut entgegenwirken und kann also mit den Argumenten des zehnten Senats arbeiten. Aber wie gesagt, Versprechungen kann man natürlich nicht aussprechen, in welche Richtung dann die Entscheidungen auch wirklich ausfallen werden. Es bleibt auf jeden Fall spannend.
00:29:04,600 --> 00:29:33,020 [Andrea Reiber (HOST)]
Das ist immer gut, weil wir wollen immer weitere Themen auch für unsere Gespräche führen. Wollen Sie jetzt noch abschließend den Vermietern oder Mietern einen Tipp geben? Oder sagen wir, warten wir, was der Oberste sagt. Weiterhin hält er sich an seine bisherige Rechtsprechung. Oder gibt es vielleicht einen verstärkten Senat? Würden Sie sich das wünschen, dass es einen verstärkten Senat gibt, der sich abschließend dann möglicherweise zu dem Thema äußert? Wäre das gut?
00:29:33,020 --> 00:30:27,400 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Ich glaube, dass es das Interesse aller Beteiligten sein muss, möglichst rasch wirklich diese ersehnte Rechtssicherheit zu bekommen oder zumindest verstärktes Maß an Sicherheit. Das würde durch eine Entscheidung des oder eines verstärkten Senats bewirkt werden. Das würde allenfalls natürlich auch durch legistische Klarstellungen bewirkt werden. Auch das ist ja ein mögliches Thema. Die Bundesregierung hat sich ja für diesen Herbst einiges vorgenommen unter dem Titel Wohnpaket. Es geht hier auch um die Idee, gewisse Bremsen für wertsicherungsbedingte Anhebungen zu schaffen, die dann auch für angemessene und freie Mietzinse gelten sollen. Und da könnte ich mir das schon als als eine Art Junktim vorstellen, dass man auf der anderen Seite sagt na gut, aber wenn man dann schon in die Wertsicherungen der Mietzinse eingreifen, dann wäre es durchaus auch gerechtfertigt, gleichzeitig eine valide gesetzliche Grundlage für derartige Wertsicherungsvereinbarungen zu schaffen. Also auch das wäre
00:30:27,400 --> 00:30:39,359 [Christoph Kothbauer (GAST)]
etwas, was in Bälde geschehen könnte. Noch einmal: Das ist, glaube ich, etwas, was jeder unterschreibt, dass man in diesen Fragen wirklich bald einmal
00:30:39,360 --> 00:30:48,000 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Sicherheit benötigt und dass wir da jetzt nicht noch Jahre weiter diskutieren und noch fünf Podcasts zu diesem Thema abführen.
00:30:48,000 --> 00:31:04,260 [Christoph Kothbauer (GAST)]
Im Moment haben wir eine Situation, wo halt es so zu sein scheint, dass seitens des OGH schon gewisse Grundlagen geliefert wurden für ein Mehr an Rechtssicherheit. Aber es fehlt halt noch einiges und die Diskussionen werden nicht so rasch abreißen.
00:31:04,260 --> 00:31:39,340 [Andrea Reiber (HOST)]
Dann danke ich vielmals, Herr Magister Kothbauer, für dieses interessante Gespräch. Unsere Zuhörerinnen und Zuhörer haben sicherlich viel Neues gehört. Ich darf dann noch darauf hinweisen, dass auch die Zeitschrift immolex in den nächsten Ausgaben sich ausführlich mit diesem Thema und mit durch verschiedene Beiträge beschäftigt. Ich hoffe, dass dieser Podcast Ihnen viel Wissenswertes geboten hat. Wenn es Ihnen gefallen hat, empfehlen Sie uns weiter, liken Sie uns und bleiben Sie uns treue Zuhörerinnen und Zuhörer. Auf Wiedersehen.
00:31:39,340 --> 00:32:06,340 [Off-Sprecher]
Das war Recht aktuell, der Podcast. Zu hören auf manz.at/podcast und überall, wo es Podcasts gibt. Sie haben Themenvorschläge oder Wunschgäste? Dann schreiben Sie uns an podcast@manz.at, abonnieren, sharen und liken Sie uns, wenn Ihnen die Sendung gefallen hat. Bis zum nächsten Mal.